【10分でわかる】不動産投資の基礎講座『利回りとは?利回り10%時のシミュレーション』

皆さんこんにちは。

今日は不動産投資における利回りの考え方と利回り10%の際の収益シミュレーションを示してみたいと思います。不動産投資については、不動産投資をする前に、その不動産物件がどれくらいの収益を上げて、どれくらいの損失が出るのかということがある程度予測できます。この予測をもとに、数千万円の融資を受けてもやる価値があるのかないのかという判断ができますのでぜひ参考にしてみてください。

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1.利回りについて

 不動産投資における利回りは2種類あります。一つ目が表面利回りで、二つ目が実質利回りです。 まず表面利回りについてですが、 自分の購入した不動産物件の価格に対する、満室時の一年間の家賃収入、駐車場収入等の収入の合計金額の占める割合のことです。 例えば、3,000万円の不動産物件で、満室時の年間家賃収入等が300万円だった場合、投資額3000万円に対して、1年間の家賃収入は300万円となることから、表面利回りは300/3000=10%となります。

 続いて実質利回りについてですか、書いて字のごとく実際の利回りのことです。表面利回りは満室時という条件付きでしたが、実質利回りは実際の空室状況のままが続いた場合の年間収益が投資額の何%になるかという数値です。例えば、3,000万円の不動産物件で、一室空室があるため年間収入が200万円だった場合、実質利回りは200/3000=6.7%となります。

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2.利回り10%の収益シミュレーション 

 ここで言うシミュレーションは、単なる一例に過ぎません。また、不動産物件は一軒一軒が個性があり性質が違うものですから、全てがこの型にはまるというわけではなくて、十棟十色、様々なケースが考えられます。 この事を大前提に、比較的私自身の持っている不動産物件に近いシミュレーションをお見せします。

 私が持っている不動産物件は、表面利回りは13%ぐらいで、先日1室空室ができたので実質利回りは10%ぐらいに落ちました。融資の返済期間は約20年であり、物件の価格は2000万円代後半ですが、下のシミュレーションでは3,000万円としています。不動産物件の価格は、土地の価格と建物の価格が足し算された価格ですが、市場価値通りの値段で購入した場合は、土地の値段は基本的にほぼ下がりません。下の例の場合は、土地の価値が1500万円、建物の価値が1,500万円の不動産物件を買った場合ですが、土地の価格がほぼ下がらないということは物件の価格がいくら下がっても1,500万円で下支えされるということです。価値が半分までしか落ちないということは、ローンの返済が半分終わった時点で不動産物件を売却すれば借金が残らないということです。下の図で言うと10年間で借金が残らず売却できるということです。適正な価格で不動産物件を購入しているということが前提ですが、建物の価値と土地の価値の比率によって、この最低ラインが上がったり下がったりしますので、建物:土地の比率から、何年間の返済が終われば安全な領域に突入するかが計算できるということです。不動産物件購入する際に、この物件であれば5年持てば大丈夫等のセーフティーラインが自分の中で引けるということです。

 セーフティーラインさえ超えれば、持っている不動産物件をいつ売却しても借金が残らない上に、月々手元にキャッシュが残って行きますから、その分はプラスになります。上のシミュレーションでは、家賃収入などの6割を銀行への融資の返済や修繕費、その他固定資産税等の経費を想定しています。結果的に毎月4割程度が手元に残るという計算ですが、これについても不動産物件によって個性がありますので、1つの例ということを前提に参考にしてみてください。

 このように不動産投資をする前に、もしこの不動産を購入したらどれ位収入が入って、どれくらいの経費がでるのかという予測さえできれば、この不動産物件は5年間で十分に勝ち投資に変わるという判断ができます。安全だと確信できる不動産物件があるのに、買わない理由がないですよね。とはいえ最近は銀行の融資も厳しくなってきてますので、全額出にくくなってきているようです。ただし、貯蓄を堅実に続けているサラリーマンであれば、銀行の評価も高いので、 1億円近くは普通のサラリーマンであっても不動産融資を受けられる可能性は十分にあります。

.動画で説明☟


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