皆さんこんにちは
今日は不動産投資について私の経験をもとに『都内の新築ワンルームマンションは絶対に買うな！クソ営業マンに騙されるな！』ということをお伝えします。
１．都内の新築ワンルームマンションはリスクが高すぎる
まず初めに都内の新築ワンルームマンションをおすすめしない理由は、都内のワンルーム投資は投資額を回収できないリスクが高いからです。端的に言うと、儲からない可能性が高いということです。後ほど営業マンの殺し文句を紹介しますが、営業マンは融資を受けられる、ある程度年収の高いサラリーマンに物件を売ることを目的に存在する生き物ですから、都合の良い未来予測をした上で営業してきます。これにまんまと引っかかる人が、都内新築ワンルームマンションに手を出してしまうということです。不動産会社の悪質な営業と簡単に都内ということで融資を出してしまうバカな銀行が諸悪の根源ですね。
２．リスクが高い理由
リスクが高い理由は、物件の価格は高いのに、収入が少ないということです。初期投資をした上に更に毎月手出しで投資が必要となるケースが多い。収入が少ないことを指摘すると、不動産の営業マンは、都内は物件の資産価値がほとんど下がらない、保険の代わり、年金の代わりという言葉で営業してくるわけです。要は投資のうまみは20年後、30年後の遥か先に出るという話です。そもそも、20年後や30年後の不動産価格を予測できる人はどれほどいるのでしょうか。とにかく、都内の新築ワンルームマンションというのはあまりにもリスクを低く見積もった場合にしか利益が出ないので、リスクが高いということが言える。
３．営業マンの殺し文句
※営業マンは馬鹿の一つ覚えのようにどの会社も同じこと言います。
・都内は人口が集中している。
⇒ 需要が多いということが言いたいらしい
・地方は人口減少、都内は人口増加
⇒ これも同じ
・都内はワンルーム規制でワンルームの価値が高い
⇒ 供給が少ないということが言いたい
・都内は空室が出ない
⇒ これはデータ上でも事実です。
・30年後であっても都内の物件価格はそこまで下がらない
⇒ かなり楽観的な希望的観測ですな。
・毎月手出しがあるが将来は年金保険の代わりになる
⇒ 30年後に入居者がついていると言う前提で話してくる。
４．営業マンの殺し文句についての反論
●人口の集中
⇒ 人口は全く関係ありません。重要なのは人口と物件のバランスです。人口が多い分、物件が多ければ意味がありません。厳密にいうと、人口ではなく世帯数ですが。
●人口減少
⇒ 日本全国同じです。都内も折り返しで下がります。地方でも地域によって差があります。増えている地域は全国にあります。都道府県で見るのではなく、地域別で見ましょう。
●都内の物件価格は下がらない
⇒ まず、新築プレミアムで人が住んだ瞬間、物件価値は1割下がります。
●都内に住む人は今後も増える
⇒ 本当に今後も増えると思いますか？私は今後減っていくと思いますよ。仕事は自宅でできるようになってきていますから、会社に毎日集まって仕事をする時代は終わる。たまにしか会社や学校に通勤や通学しないのであれば都内に住むメリットは少ない。高い家賃を払ってまで通勤通学時間を省略する必要がそもそもなくなるから。
●ワンルーム規制があり供給が少なくなる
⇒ 事実だが、1人暮らしはワンルームである義務はあるのか？そもそも都内のワンルーム需要が増える根拠はない。
●都内は空室が出ない
⇒ 空室は少ないかもしれないが入れ替わりは多い。入れ替わりのために一時的に空室が出る。その頻度は地方よりも多い。入れ替わりのたびにクリーニング等の経費がかかるが予測にいれないのか？
●物件価格が下がらない
⇒ そんな根拠どこにもありませんよね
５．結論
詳しくは動画の中で話していますが、都内は35年経っても黒字にならない可能性高いですよ。不動産投資であれば他にもっとリスクが少ない物件があるのに、わざわざリスクの高い都内に投資する必要ないですよね？
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