【10分でわかる】不動産投資に必須の所得税率と法人税率の仕組み~不動産は法人で買った方がお得か?

皆さんこんにちは。

 今日は不動産投資に必須の所得税率と法人税率の仕組み~不動産は法人で買った方がお得か?について少し詳しくお伝えします。不動産投資を行う上で、税金の知識は必須です。何も知らずに不動産投資を行うのと、税制の知識を付けた上で行うのとでは手元に残るキャッシュフローが全然違ってきますので、ぜひ参考にしてください。ここでは、あくまで個人の所得税率と法人税率を比較した上での不動産投資戦略を書きます。

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1.所得税率と法人税率の仕組み

 所得税は個人の給与所得(サラリーマンが会社からもらう給与)に課せられる税金ですが、日本は累進課税制度で給与が上がるほど、税率も高くなります。給与階層別に所得税率が決まっており、下の表にあるように課税対象の年収が4,000万円を超え分には最大税率の45%が所得税として徴収されることになります。所得税のほかにも住民税がおおよそ10%課せられますので年間4,000万円を超える課税対象所得がある方は最大で税金を所得の半分近く持っていかれるということです。(※なぜ、55%ではなく半分近くなのかわからない方は、後述の『2.所得税の控除額の仕組み』を読んでいただければ理解できると思います。)一方で法人税は、利益階層は2段階のみで、最大税率も23%程度です。すなわち、個人所得がある基準を超えると、個人所得に課せられる所得税率が、法人税率を超えてしまうということです。

無題

2.所得税の控除額の仕組み

 例えば、課税対象年収が300万円だった場合、実は300万円に10%の所得税がかかるわけではありません。0~195万円までの税率は5%ですので、300万円の10%と計算してしまうと195万円分も10%で計算されてしまうことになり、後から195万円分の5%を引き算する必要があります。その引き算すべき金額が控除額として表に記載されているということです。例えば、所得金額が300万円の場合は、195万円×(10%ー5%)=97,500円を控除額として引き算することになります。(上の表で300万円の階層の控除額が97,500円となっています。)ちなみに、課税対象の年収が300万円の場合に、上の表を利用して計算した場合と階層別に個別に計算した場合の計算手順は以下のようにとなり、当たり前ですが、いずれも同額になります。

(例)課税対象の年収が300万円の場合の所得税
   ① 300万円×10%-97,500円=20万2500円
   ② 195万円×5%+(300-195)万円×10%=20万2500円

(控除額を示すイメージ図)

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3.所得税率と法人税率が逆転するボーダーライン

 サラリーマンが不動産を持った場合、ご自身のサラリーマンとして支給される給与所得に不動産所得が加算されますから、必然的に高い税率の階層で所得税を納める必要が出てきます。サラリーマンが法人を作り法人として不動産を購入する理由は、実はこの高い税率での所得税支払いを回避するためです。他にも、個人で持つよりも法人であった方が様々な経費を計上できるというメリットもあり、結局は法人を設立して法人の収益として不動産所得を計上した方が、節税につながるということです。ちなみに、所得税率と法人税率を見比べてみると、どのラインを超えたあたりから法人で不動産を買った方がお得なのかがわかります。具体的には、課税対象の年収が900万円を超えてくると、個人の所得税率が法人税率を超えてきますので、不動産収入も含め給与総額が1000万円当たりを超えてくると、法人で不動産を購入したほうが税制面ではお得ということです。サラリーマンで不動産の購入を検討されている方は、ご自身の所得税率と法人税率をよく見比べて、法人設立という選択肢も視野に考えましょう。詳しくは下の動画で説明しています。

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